세입자로 부동산 계약을 체결했을 때 만약에 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다면 세입자는 대항력과 우선변제권을 통해 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 그러기 위해서는 대항력과 우선변제권을 이해하고 확보하는 것이 중요합니다.
대항력이란
임차인이 제삼자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 법적 효력을 의미한다. 임대인이 바뀌는 경우 임차인이 일정 요건을 갖추면 새로운 소유자에게도 임차권을 주장할 수 있다. 전입신고 + 실제 거주 -----> 대항력 발생
주택임대차의 대항력 요건
실제로 주택을 인도받아 거주해야 가능합니다. 해당 주택으로 전입 신고를 해야 하며 대항력은 다음날 0시부터 발생한다.
전입신고 + 실제 거주 -----> 대항력 발생
예) 2025년 4월 1일 입주 후 전입 신고를 마쳤다면 대항력 발생은 4월 2일 0시부터 발생하여 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있다.
우선변제권이란
임차인이 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 의미한다. 해당 매물이 경매나 공매로 처분될 경우, 임차인은 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있다. 즉, 일정 금액을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리이다.
우선변제권의 요건
대항력의 요건을 갖출 것 : 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 한다. 확정일자 받기 : 주민센터 등에서 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 한다.
전입신고 + 확정일자 -----> 우선변제권 확보
2024년 서울 기준으로 소액임차인 기준은 보증금 1억 1000만 원 이하는 이 중 최우선변제금이 4,000만 원까지
주의사항
전입 신고 시 등기부상의 주소와 실제 주소가 일치해야 하며, 번지나 동·호수의 기재 오류로 인해 대항력이 인정되지 않을 수 있다. 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 소멸되고 다시 전입신고를 하더라도 새로운 대항력을 취득하는 것으로 간주된다. 우선변제권을 확보하기 위해서는 반드시 확정일자를 받아야 하며, 이는 주민센터나 정부 24 사이트에서 가능 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 경우, 임차권등기명령제도를 통해 대항력을 유지할 수 있다. 전입신고는 계약 후 가능한 한 빨리 진행하며 확정일자를 빨리 받는 것이 좋다. 확정일자 받을 때 계약서 원본 지참 필수 등기부등본 확인해서 선순위 권리 확인 꼭!
※ 임대차 계약을 체결할 때에는 이러한 요건들을 정확히 이해하고, 필요한 절차를 빠짐없이 진행하여 자신의 권리를 보호받는 것이 중요하다. 불안하면 전세권을 설정하는 것도 방법이다.
