반전세 개념과 계산방법

반전세란 전세와 월세의 중간형태로 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 동일한 개념입니다. 

2008년 금융위기 이후에 반전세가 급증하기 시작했습니다. 

한국감정원의 분류방법은 월세 대비 보증금 액수에 따라 3가지 방법으로 분류합니다. 

 

1. 보증금액이 1년 치 월세보다 적은 경우에는 일반 월세

2. 보증금액이 1년분 월세와 같거나 더 많으면서 20년분 월세를 초과하지 않는 경우에는 준월세

3. 보증금액이 20년분 월세를 초과하는 경우에는 준전세로 분류합니다.

 

위에 언급된 '준월세'와 '준전세'를 흔히 얘기하는 반전세로 부르고 있습니다. 

반전세로 적용되는 사례는 보통 전세로 살다가 전세보증금이 올라가면서 임차인의 부담을 줄이기 위해 이를 월세로 전환하는 경우인데요. 전세에서 상승한 보증금만큼 매달 납부하는 월세액을 추가한 것이기에 기존의 월세보다는 반전세의 월세가 좀 더 낮은 금액으로 산정됩니다. 

 

 

 

반전세 계산 방법

 

반전세로 집을 계약할 때 월세계산 방법

(전세금액 - 보증금액) × 월세이율(%)

 

https://www.r114.com/Default.asp?_c=solution&_m=Lease 

부동산 빅데이터, 부동산114

반전세 자동 계산 사이트도 있으니 참고하시기 바랍니다.

 

반전세 자동 계산기

 

 

 

전월세 전환율

 

현재 전세로 살고 있는 상태에서 반전세 또는 월세로 변경할 때 적용되는 비율입니다. 

보증금을 월세로 환산하는 비율은 주택임대차보호법 제7조의 2에 따릅니다. 전세 계약이 끝나고 새롭게 계약할 때 전세와 월세 전환비율에 상한선을 두어 제한하고 있습니다. 

 

1. 법 제7조의 2제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할을 말한다.
2. 법 제7조의 2제2호에서 "대통령령으로 정하는 이율"이란 연 2%를 말한다.

 

위의 내용을 보면 대통령령으로 정한 이율이 2% 이기 때문에 현 기준금리 3.25%에 2%를 더하면 전월세 전환율은 5.25% 됩니다.

 

 

 

법정 전월세 전환율을 위반한 경우

 

 

 

1. 제 10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 
2. 제 10조의 2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의 2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

주택임대차보호법에 규정한 법정 전월세 전환율 규정은 강행규정이므로 이를 초과한 월세는 무효입니다. 

세입자는 초과된 부분을 납부할 의무가 없고 이미 지급한 것은 부당이득으로 반환 청구를 할 수 있습니다. 

 

 

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