민법 계약법 각론 매매의 성립, 예약, 계약금 기출문제

 

 

 

[ 매매계약 ]

 

1. 매매계약은 낙성계약이다.

2. 매매계약은 유상·쌍무계약이다.

3. 매도인의 담보책임은 무과실책임이다.

4. 타인의 권리도 매매의 대상이 될 수 있다.

5. 매매계약에 관한 비용은 특별한 사정이 없는 한 당사자 쌍방이 균등하여 부담한다.

 

 

 

[ 매매의 일방예약 ]

 

1. 매매의 일방예약은 언제나 채권계약이다.

2. 본 계약 성립 전에 일방이 예약내용을 변경하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다.

3. 부동산소유권이전을 내용으로 하는 본 계약의 예약완결권은 가등기할 수 있다.

4. 예약완결권은 형성권으로서 당사자 사이의 특약이 없으면, 10년의 제척기간에 걸려 소멸한다. 제척기간이 도과하면 형성권의 소멸은 절대적이므로 달리 정할 수 없다.

5. 매매예약완결권의 제척기간이 도과하였는지의 여부는 법원의 직권조사 사항이다.

6. 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

7. 예약완결권 행사 전에 이행불능이 된 경우에는 예약완결권을 행사할 수 없고 예약완결권을 행사해도 매매의 효력은 생기지 않는다.

8. 예약상 의무자에 대하여 예약완결의 의사표시를 하면 본계약은 성립한다.

9. 부동산물권을 이전하여야 하는 본계약의 예약완결권은 가등기를 할 수 있다.

10. 예약의무자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 최고할 수 있으며, 완결권자로부터 그 기간 내에 확답이 없으면 예약은 그 효력을 상실한다.

11. 당사자 사이에 약정이 없는 경우, 예약완결권은 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사되어야 한다.

12. 예약완결권이 가등기된 후 목적부동산이 제3자에게 양도된 경우, 완결권을 행사한 자가 소유권을 취득하기 위해서는 양수인이 아니라 예약상의 상대방(목적부동산의 양도인)이다. 

 

 

 

갑이 을소유 토지를 매수하면서 위약금에 대한 약정 없이 계약금 3천만원을  갑에게 지급하였다. 

1. 갑이 해약하려면 해제의 의사표시만으로는 부족하고 계약금의 배액을 제공하여야 한다.

2. 계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권의 유보를 위해 수수된 해약금으로 추정된다. 다만, 당사자 일방이 위약한 경우 그 계약금을 위약금으로 하는 특약이 있을 때에 한하여 손해배상액의 예정의 성질을 함께 갖는 것으로 해석된다.

3. 을이 단순히 이행의 준비만 한 경우에는 이행한게 아니기 때문에 계약금을 포기하고 해제할 수 있다.

4. 토지거래허가구역 내에서 아직 허가신청을 하지 않은 상태라면 이행 전이기 때문에(이행의 착수가 아님) 계약금 해제가 가능하다.

5. 을이 중도금을 자기앞수표로 교부한 경우는 이행의 착수가 있기에 계약을 해제할 수 없다.

 

 

[ 계약금 ]

 

1. 계약금은 언제나 증약금으로서의 성질이 있다. 

2. 매매계약의 성립 후에 교부된 계약금도 계약금으로서의 효력이 있다.

3. 이행에 착수하면 더 이상 해약금에 기한 해제는 인정되지 않는다.

4. 매매계약금을 위약금으로 하는 특약이 없는 한, 채무불이행의 이유로 계약이 해제되더라도 실제 손해만을 배상받을 수 있다.

5. 매수인이 약정한 계약금을 지급하지 않은 경우, 요물계약이므로 매도인은 매매계약을 임의로 해제할 수 없다. 

계약금 계약이 성립하지 않기 때문에 

6. 계약금계약은 매매 기타의 주된 계약에 부수하여 행해지는 종된 계약이다. 

7. 계약금 포기에 의한 계약해제의 경우, 계약은 소급적으로 무효가 되어 당사자는 원상회복의무를 지지 않는다. (채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.)

8. 해약권은 당사자 간에 다른 약정이 없는 경우에 한하여 인정되는 것이고, 만일 당사자가 위 조항의 해약권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상은 그 해제권을 행사할 수 없다. 

9. 계약금이 교부되었어도 제 565조와 관계없이 채무불이행을 이유로 해제할 수 있다. 

10. 계약금을 수령한 매도인이 계약을 해제하기 위해서는 매수인에게 그 배액을 이행제공하여야 하고, 매수인이 이를 수령하지 않으면 공탁까지 할 필요는 없다. 

11. 계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다.

12. 매매해약금에 관한 민법 규정은 임대차에도 적용된다. 

13. 해약금에 기해 계약을 해제하는 경우에는 원상회복의 문제, 손해배상청구 문제가 생기지 않는다. 

14. 매도인이 매수인에게 이행을 최고하고 매매잔금의 지급을 청구하는 소송을 제기한 경우에도 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

15. 매수인이 이행기 전에 중도금을 지급한 경우, 매도인은 특별한 사정이 없는 한 계약금의 배액을 상환하며 계약을 해제할 수 없다. 

16. 계약금을 위약금으로 하는 당사자와 특약이 있으면 계약금은 위약금의 성질이 있다. 

17. 계약금을 포기하고 행사할 수 있는 해제권은 당사자의 합의로 배제할 수 있다. 임의규정이기 때문에