전세계약시 주의사항 안심전세, 깡통전세, 전세사기 예방

작년부터 부동산 전망이 좋지 않습니다. 달러는 계속 올라가고 원화가치는 떨어지고 있고 금리인상으로 영끌로 집을 마련한 사람들은 급매로 집을 내놓고 있는 상황에 집값은 계속 하락하고 있습니다. 이렇게 가파른 금리 인상과 부동산 시장이 얼어붙으면서 계약 만료 시 전세보증금을 떼이는 '깡통전세' , '전세사기' 우려가 높아지고 있습니다.
이제 정부는 경착륙을 막기 위한 정책 마련에 총력을 기울이고 있습니다.
신혼부부, 사회 초년생이나 직장인들이 전세보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하는 세입자들이 많습니다. 처음으로 계약서를 작성해야 하는 분들을 위해 전세계약 전, 후 주의사항에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

 

점점 커지고 있는 '깡통 전세'를 피하기 위한 계약 전, 후 주의사항

 

계약 체결 전

1. 우선 무허가·불법 건축물은 '주택임대차보호법' 적용을 받지 않아서 보증금 보호가 어렵습니다. 건축물대장을 열람하기를 권고합니다.
2. 적정 전세가율이 높은 매물은 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으니 적정 매매가와 전세 시세 확인은 필수입니다.
3. 선순위 권리관계 확인을 합니다. 나보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다. 등기소에 서 확인 가능 하니 가급적 확인을 추천드립니다.
4. 임대인이 미납한 세금이 있는지 꼭 확인합니다. 국세는 홈텍스에서 지방세는 위텍스에서 확인 가능합니다.
5. 계약할 집을 꼼꼼히 체크하고 하자가 있으면 미리 기록해서 임대인에게 잔금일 전에 수리를 요구하고 계약서 상에 명시하는 것이 좋습니다. 사진을 찍어두는 것도 좋은 방법입니다.

 

※ 등기부등본 보는 법
○ 내가 계약하려는 곳의 주소와 등기부등본 상의 주소 일치 여부 확인
○ 현재 날짜 집 소유자가 계약의 상대방과 동일한지 확인
○ 현재 날짜에 걸려 있는 근저당이나 가압류가 총얼마인지 확인
○ 등기부등본 발행일자가 오늘인지 꼭!! 확인

 

 

계약 체결 시

1. 계약할 주소지, 등기부등본 수시로 확인하기
등기부등본에는 소유주의 신상, 담보로 잡힌 대출금액, 집의 소유권 변경이력 등 세부 정보를 확인할 수 있습니다. 부동산에서 기본적으로 떼어주는 것이 등기부등본인데요, 계약일에 해당 일자의 등기부등본을 잘 확인하고 소유주의 신상이 일치하는지 반드시 확인해봐야 합니다. 실소유자와 직접 얼굴을 보고 거래하는 것이 가장 확실합니다. 대리인일 경우에는 대리인(위임장·인감증명서)이 맞는지 꼭 확인이 필요합니다.
그리고 보증금 입금 시 임대인(대리인) 명의 계좌인지 확인합니다.

 

2. 공인중개사 정상 영업 여부 확인
미등록 및 업무정지 중개업소에서 계약했을 경우 중개사고가 발생하면 보상받을 수 없습니다.

중개업소 등록 및 정상 영업 여부 확인
국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)
한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)

 

3. 주택임대차표준계약서 사용
임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등을 확인할 수 있어서 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

 

계약 체결 후

1. 임대차 계약 신고를 계약 체결 하자마자 합니다. 30일 내에 하는 것이 의무입니다. 임대차 신고는 필수 중의 필수입니다.
2. 잔금 지급 시 계약과 다른 변동사항이 있는지 확인합니다.
3. 이사 당일에 전입신고를 합니다. 대항력을 위해 전입신고 역시 필수입니다. 전입신고를 해야 다음날부터 대항력이 발생합니다. 전입신고와 확정일자를 빠르게 할수록 임차인은 대항력과 우선변제권을 가지기 때문에 소중한 전세금을 지킬 수 있습니다.
4. 보증금을 돌려받을 수 있는 전세보증금 반환보증가입을 합니다.

※ 전세계약 작성 시 특약사항을 넣습니다.
1. 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 포함 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 배액 배상하고 계약을 해지하기로 한다.
2. 임대인 및 임대물건에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약금의 배액을 배상하고 이 계약은 무효로 한다.
3. 임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 미리 임차인에게 통보하여 주기로 한다.
4. 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유 등)은 임대인이 적극 수리한다.
5. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.

♤ 서울시 깡통전세 피해를 예방하기 위한 3대 정보 서비스 운영 ♤

1. 전·월세 보증금 지원센터에서 임대차 상담
2. 서울주거포털에 '전월세 정보 몽땅' 지역별 전세가율 공개
3. 전세가격 상담센터에서 적정 전세가격인지 검증

 

서울시 전월세보증금지원센터에는 변호사 등 9명의 전문 인력이 상주하면서 전세 계약을 체결하기 전 주의사항이나 꼭 확인해야 하는 내용 등을 알려주고 대출 상담도 받을 수 있다고 합니다. 특히 시세를 알기 어려워 깡통전세가 자주 발생하는 신축빌라 등에 대해 주변 시세를 확인하는 방법도 안내한다고 하니 도움을 받아 내 보증금도 지키고 예방하는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.